投资人祁康辉的门店方圆1公里内有30多家酒店，其中不乏近两年新建的项目。而他在今年2月开业的59间房的经济型酒店，能做到开业8个月平均入住率98.6%，综合门市价243.6元，月营收30+万元。
这样的经营数据，是如何做到的?本文将通过对这家酒店的产品、经营进行案例剖析，供各位投资人参考。
2013年，60后浙江丽水人祁康辉与合伙人一起，在杭州市下沙区投资了一家汉庭酒店，开始了自己的酒店投资生涯。
下沙，属于杭州市的郊区地带，周围多为产业园区、大专院校等，繁华程度无法与靠近景区、人流熙攘的市区比肩。正因如此，物业成本也比市中心地带低了不少。
9年前，附近区域尚未完全开发，公共交通也不便利。品牌方表示，这家汉庭开业前3年的经营可能都会比较“艰难”，劝他谨慎决定。
但祁康辉认为：比起餐饮、娱乐等行业，投资连锁酒店省心省力，又是可以长期持有的资产。所以他权衡利弊后，还是 “冒险”投资了。
没想到开业第2天，就迎来了满房。自那之后，不仅客房供不应求，RevPAR也一路走高。于是，他追加投资，将汉庭从最初的89间，扩大到了179间。
2021年，同栋楼的一层物业对外租售，加上祁康辉自己持有的半层闲置物业，共1804㎡，恰好可以打造一个60间房内的经济型酒店。
一次新的投资机会，更多的品牌选择，加上疫情期间的特殊环境，祁康辉没有犹豫。在认真调研评估后，他决定拿下这处物业，投资本次测评的项目海友杭州下沙学正街酒店。
于是，当他再次投资时，优先选择了华住集团旗下品牌定位与物业体量、周围客群最契合，且知名度较高的经济型酒店连锁品牌“海友”。
但祁康辉觉得，汉庭酒店在179间房的大房量条件下，开业9年仍能保持不错的入住率和收益水平。证明了以下两点：
其一，该区域的酒店市场虽然竞争激烈，但尚未完全饱和，新门店只要产品实力够强，还是可以承载稳定的市场需求，获得不错的收益。
除此之外，新项目与自己的汉庭酒店距离很近，若选择投资华住集团旗下的酒店，不仅自己的管理半径小，与集团对接的运营成本也会降低，更方便自己对酒店资产进行日常监管。
酒店附近3公里范围内有十余所高校及科技产业园，主要消费客群为年轻商务客和学生，对性价比、产品审美和体验都有较高的要求。
作为华住旗下定位经济型自助化的酒店品牌，海友紧紧围绕实用主义人群的需求，强化客房核心住宿体验，打造多功能自助化大堂空间，提倡自助化服务、袋装早餐、环保巾类、绿色住等创新住宿方式。
酒店物业面积1804㎡，需要更高出房率的产品标准，才能提升房量；同时，考虑到租金成本，祁康辉决定暂时不拿1楼底商物业，将酒店大堂设置在9楼的客房楼层，并使用物业的公用电梯。
其一，设置包含3种房型设计的59间客房，比传统经济型酒店的出房量高出20%，且单房标准造价仅需5万元；
除此之外，海友的单房运营成本仅需50~60元，比传统经济型酒店70~80元的运营成本低了25%左右，能让酒店在有限的营建成本预算内，拥有高级感的品质和视觉体验，在竞品林立的区域市场中凸显获客优势。
酒店1/3的物业为自持，剩下的2/3物业为租赁，租金为每平米1.5元/天。按全部面积租金计算，单房租金成本为45~46元。
开业至今8个月，经营数据还不错：平均入住率98.6%，其中过夜入住率92%；综合RevPAR为190.6元，客房RevPAR为182.1元。7月，综合RevPAR为开业以来最高，做到了202.5元。
（注：RevPAR，为每间可供租出客房产生的平均实际营业收入，计算公式为: “RevPAR=客房总收入÷客房总数量”或“RevPAR=实际平均房价*出租率”）
酒店客源也如前期测算，以商务客为主，约占50%，其次是附近的大学生，占35%以上。总体客源一直非常稳定，几乎不存在淡、旺季。
按照目前每月约33~35万元营收和18.5万元左右运营+租金成本（按全部面积租金计算），月利润约为14.5~16.5万元，预估2年多可以收回投资成本。
祁康辉的门店是海友酒店6.0版本，包括“趣味胶合板、都市丛林、缤纷糖果”三种房型设计，风格轻松时尚、活力感十足。
以20~35岁为主的差异化客源，与同栋物业汉庭酒店的30~45岁客源互相补足。这既解决了物业空置问题，也带了实质收入。
物业周边为酒店、宾馆聚集区，方圆1公里内有三四十家之多，其中不少都是近两年新建的项目。除了抗风险能力较低的单体酒店和小宾馆，也不乏具有一定知名度的连锁品牌酒店。
在这种近乎白热化的市场竞争环境中，门店做到了190.6元的综合RevPAR、98.6%的入住率，离不开产品本身的打磨和经营管理的用心。
消费者从入住到离店，全程可依靠“华掌柜”、自助储存柜、自助洗衣烘干机、自助售货柜、送物机器人等自助化设备进行操作，缩短了无效等待时间。
消费者可通过华住会APP预订海友酒店，并选择是否需要早餐代订服务、环保毛巾浴巾、续住客房清扫服务等。
这对许多不愿或来不及吃早饭的客人，以及有自己携带毛巾的客人群体来说，更加自由、方便、实惠、环保。
为提高客房的视觉和居住体验感，祁康辉决定将客房的平均使用面积控制在16-20㎡，最小的客房使用面积也有14㎡，使之更宽敞、舒适，实现了卫生间的干湿分离、每间客房的桌椅配套。
开业至今8个月，祁康辉对店长的专业度比较认可。店长于开业前1个月到店，并开始组织筹备人员。目前酒店共有6位员工：3位前台服务大使、2位客房阿姨、1位客房主管，稳定性非常高，开业至今无人离职。
除了店长的管理、区域的指导，员工的稳定离不开投资人的支持。祁康辉认为酒店这样的服务行业，员工是比较辛苦的，因此一定要关心体恤他们，该发的工资、该缴的社保等都一定要到位。
为保证经营管理水平，祁康辉叮嘱店长：除了自家酒店的业绩，还要实时关注附近竞品酒店的价格、流量、客户点评。当消费者选择多，竞争白热化，就要看谁的客户体验更好、流量更多、经营水平更高，这在数据上是有直观体现的。
从几十年经营生意和投资经验来看，他建议大家在接触新行业、新事物时，多花点时间，慢慢沉淀下来去做，不要心浮气躁。
谈到疫情的不确定性时，他建议练就强大的心态，只要看准了方向，内心就要笃定，焦虑是没有意义的。
“丽水人以前开超市很出名，大家都跟着开超市；后来开酒店，大家都跟着开酒店。”祁康辉笑谈，做生意不要跟风，但要多调研、多请教、多思考。
祁康辉表示，若酒店经营状况持续良好，自己将考虑对海友酒店追加投资，再增加一些客房，进一步扩大收益能力。
祁康辉说：“明天的事情没人能预料。现在我心态很平和，能把房租挣回来就行。先保有资产，别的以后再说。”
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